El día de hoy entraremos al ámbito legal y platicaremos de algunas recomendaciones que deberías considerar al momento de rentar un nuevo hogar (ya sea hogar, departamento, etc.) o vayas a renovar tu contrato de arrendamiento.
Estas son sólo algunas recomendaciones y cada caso puede variar, pero espero que estos tips te ayuden a considerar ciertos aspectos que no vas a encontrar en el formato de contrato de la papelería y están basados en experiencias revisando este tipo de acuerdos.
Vamos a tratar cada aspecto por separado y al final te voy a agregar un link en donde puedes checar las sugerencias de redacción de cláusulas contractuales:
Vicios ocultos: en materia legal, un vicio oculto es aquel defecto interno en un bien, el cual al momento de su entrega no se conocía por el adquirente por no poder distinguirse a simple vista. Es decir que si al rentar una casa detectas que el inmueble tiene algún defecto que impida su uso de la forma en que se contrató, se puede solicitar al arrendador (o casero) que responda por los daños y perjuicios sufridos.
Debido a que existe un plazo para demandar el pago de daños y perjuicios, la recomendación es que en el contrato se incluya la posibilidad de que el arrendatario pueda demandar el pago en cualquier momento durante la vigencia del contrato, sobre todo en aquellos contratos que tengan una vigencia mayor a un año. Incluso se puede solicitar al arrendador que garantice cualquier responsabilidad por vicios ocultos mediante la contratación de una fianza.
Vigencia – El Código Civil aplicable en el Distrito Federal, establece que la vigencia mínima para los contratos de arrendamiento destinados a la casa habitación es de un año. No obstante el mismo artículo que lo regula abre la posibilidad de que el plazo sea menor si así lo acuerdan ambas partes.
En este punto es importante ser claros en las expectativas entre el casero y tú: si hay intención de quedarte por menos tiempo por algún proyecto, cómo manera la entrega anticipada del inmueble, con qué plazo notificar una terminación anticipada y si se aplicaría alguna pena convencional o alguna modificación en la renta.
Aumento de precio: La misma disposición para el D.F. establece que el aumento anual de la renta no deberá ser mayor del 10% de la cantidad de la renta mensual si dicha renta mensual no excede de 150 salarios mínimos vigentes, o sea si la renta mensual es de hasta $10,515, no se podrá exigir un aumento mayor a $1,051.50 mensuales. Cualquier acuerdo en contrato es nulo. Nota: esto es aplicable para 2015.
Inventario: En este punto se recomienda que exista un inventario que describa el bien inmueble (el departamento o casa propiamente) y los bienes muebles (en caso de que sea una casa o departamento amueblado) en donde se describa las condiciones en que se reciben. Mi sugerencia es que se haga la mención en el contrato y se incluya el inventario con el listado y la descripción de los bienes que entregan en un anexo. No está de más agregar fotografías a color de las condiciones generales en que se reciben, eso hemos hecho en contratos que un servidor ha revisado y son de utilidad cuando se terminan los contratos.
Garantía. A efectos de proteger el cumplimiento de obligaciones contractuales, es altamente recomendable que se establezca una forma de garantizar dichas obligaciones. Más arriba vimos que se le puede pedir al arrendador que garantice la responsabilidad por vicios ocultos, por lo que él también está en su derecho de pedirnos garantizar que vamos a pagar la renta, situación muy común en los contratos de arrendamiento.
La práctica establece que se puede solicitar el depósito de una cantidad como garantía, que el arrendatario contrate una fianza a una institución financiera o pedir la inclusión de un aval. La recomendación en este caso que sea cualquiera de estas opciones, ya que de por sí es difícil conseguir a un aval que sea propietario de un inmueble en la entidad como para que todavía el casero solicite un depósito en garantía. También es importante que dentro del contrato o en una carta adicional, el casero firme el concepto bajo el que va a recibir la garantía (en caso de depósito) y la obligación a no retenerlo al final del contrato.
Reparaciones – Aunque por Ley cualquier reparación necesaria al inmueble es a cargo del arrendador, por lo que aquí la recomendación es establecer el plazo en que se va a realizar y la opción de que se le reembolse al arrendatario cualquier reparación que realice. Esto es importante porque tí-pi-co que sirve la regadera y en lo que le avisas al casero y envía a alguien para repararla, tienes qué hacer malabares para bañarte.
No adeudos anteriores: A veces pasa que el departamento o la casa donde vas a rentar ya tenía otro arrendatario quien contrató ciertos servicios. No siempre se puede saber si el arrendatario anterior pagó dichos servicios o el mismo dueño está al corriente en el pago del predial, por ejemplo, por lo que no está de más aclarar que el dueño debe pagar por dichos gastos que no le corresponden al arrendatario nuevo o que éste pida un reembolso. También acuerden cómo se van a pagar los gastos de administración en caso de propiedades en condominio para evitar confusiones.
Garantizar la propiedad. Nunca está de más que en las declaraciones se incluyan los datos de la escritura y de la inscripción de dicha escritura en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC) en donde conste que el arrendador es el verdadero dueño de la propiedad. El RPPC es la institución donde se pueden verificar precisamente los datos de los verdaderos dueños para evitar fraudes. También es posible que la propiedad no sea del arrendador y tenga autorización para subarrendarlo, por lo que en cualquier caso también es recomendable pedir copia de la escritura y/o del contrato en donde el propietario acredite la autorización para arrendar el inmueble.
Reglamento de condominio. Otro anexo que debería incluir tu contrato es el del Reglamento si el departamento o la casa está en régimen condominal, para evitar problemas con los vecinos y la administración, al final del día estarás conviviendo con otras personas en el mismo edificio por un año o más, por lo que es importante conocer las reglas del juego.
Estas son sólo algunas recomendaciones, hay otras como la permisibilidad de mascotas, horas de ruido, de fiestas y las cláusulas de ley como son el objeto del contrato, nombres de las partes, monto y lugar de pago de la renta, vigencia del contrato, obligaciones adicionales del arrendador y el arrendatario entre otros.
En el siguiente link puedes descargar una propuesta de redacción preparada por un servidor sobre los temas que tocamos el día de hoy para que los puedas adaptar de acurdo a tus necesidades:
Lo que me gustaría dejarte con el post de hoy es lo siguiente:
- Ser claro en las responsabilidades y obligaciones entre el casero y el arrendatario.
- Incluir sólo un tipo de garantía contractual por el pago.
- Alternativas de solución para las reparaciones y vicios ocultos.
- Asegurarte de que el casero esté legitimado para rentar el bien inmueble.
Recuerda que puedes incluir tus comentarios abajo. Nos leemos la siguiente semana, gracias por leernos!
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